销售投资持续活跃，一季度房价涨了多少？

（一）一季度延续年前市场活跃度，低基数影响下销售投资增速创新高

国家统计局数据显示，1-3月，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%；比2019年1—3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。房地产市场销售整体向好，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，比2019年1—3月份增长20.7%，两年平均增长9.9%。商品房销售额38378亿元，同比增长88.5%，比2019年1—3月份增长41.9%，两年平均增长19.1%。房地产开发投资额和商品房销售等指标同比均大幅增长，一方面主要受去年同期低基数影响，另一方面，今年房地产市场延续了去年底的市场活跃度，特别是东部地区，一定程度上带动了房企的投资和开工积极性。

图表 1：房地产开发投资增速

图表 2：商品房销售面积及销售金额累计同比增速

（二）一线城市房价涨幅领跑全国

国家统计局数据显示，2021年一季度，70个大中城市商品住宅销售价格明显上涨，尤其是一线城市的二手房价格涨幅较大。3月，一线城市新建商品住宅价格同比上涨5.2%，二手房价格同比上涨11.4%，均领涨于二三线城市。一线城市楼市升温主要有以下原因：一是在全国货币政策宽松的背景下，部分资金外溢到楼市，带动市场尤其是一线城市核心区域、学区房市场需求升温。二是市场升温加快购房者入市节奏，市场供需矛盾加剧，价格涨幅扩大。三是二手房交易有很明显的周期性特征，当下推动市场周期性的力量，主要是受到2016年调控影响的购房群体释放出来的置换需求，且二手房价已经经历了17-19年的横盘时期，在这轮放水下迎来修复性上涨。

图表 3：70大中城市：一线、二线、三线城市新建商品住宅价格当月同比

图表 4：70大中城市：一线、二线、三线城市二手住宅价格当月同比

一季度重点提及“解决好大城市住房突出问题”

一季度，2021年两会政府工作报告、发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》均重点提及“解决好大城市住房突出问题”。长期以来，大城市住房问题主要存在两大矛盾，一是房价过高，二是供需不平衡。去年以来，以深圳、上海为代表的一线城市更是面临房价过快上涨的压力。今年中央将“着力解决大城市住房突出问题”作为工作重点任务之一，预计未来会通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策来缓解新市民、青年人的住房困难问题。

图表 5：一季度中央提及“解决好大城市住房突出问题”

二季度楼市火爆行情能否延续？

（一）政策边际收紧，密集调控态势不减

一季度，部分热点城市延续了去年下半年的楼市热度，出现房价涨幅过快，经营贷、抵押贷流入房地产等现象，为落实稳地价、稳房价、稳预期目标，以北上广深为主的一线城市频发密集调控政策，尤其是上海，连番6次政策加码，首次推出一手楼盘积分制摇号，为刚需家庭创造更公平的购房机会。3-4月，政策调控蔓延到热点二线、强三线城市，通过多套“组合拳”方式稳控房地产市场。

预计二季度政策依旧保持边际收紧的基调，调控手段从“需求端+供给端”双向发力，需求端以限购、限贷、限售、限价等方式为热门城市“打补丁”，供给端以增加居住用地供应，加大租赁住房倾斜力度等手段为主，而增加住房供应力度才是更有力为楼市降温的工具。

图表 6：一季度政策调控升级城市

一季度，一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果。3月26日，银保监、住建和央行三部门联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确提出防止经营用途贷款违规流入房地产。提出背景主要是针对经营贷违规流向房地产问题突出，影响地产行业平稳健康发展，影响实体经济小微企业正常经营的资金需求。一季度经营贷的密集监管经历了三个阶段，从银行的自我排查，到重点把控经营贷贷前审批，再到全国范围内的排查，重点排查经营贷信贷资金用途，经营贷监管全面趋严。短期内，楼市炒作风气得到抑制，监管趋严更多地是引导楼市回归理性，未来强化经营贷信贷资金用途管理可能常态化。

图表 7：2021年一季度对经营贷的监管历程

（二）土地集中出让上演，带来供应大量释放

2月，自然资源部发布公告，要求2021年22个重点城市住宅用地实现“两集中”出让：即集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年住宅招拍挂不超过三次。3-4月，广州、北京、杭州、南京、无锡等多个城市接连发布土地集中出让计划，从首批发布集中供地的城市来看，大部分城市住宅用地供应十分“给力”，占全年计划供应宅地的比重超30%，总体供地节奏快于往年同期平均值。

集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。同时，集中供地会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。届时，二季度将迎来重点城市首批集中供地出让，这将带来大量的土地供给，但土拍热度分化趋势还将持续。

图表 8：二季度重点城市首批集中出让宅地宗数&占全年计划比重

（三）房价在调控下涨幅收窄，销售端市场热度有望惯性延续

根据国家统计局数据，截至2021年3月，我国商品房待售面积累计值5.18亿平方，大约是2014年2月份水平。当前商品房库存库存在周期性底部，存在较大的补库存空间，预计二季度房屋新开工将有所回升，开发投资规模继续维持高位。销售方面，二季度在房企维持供应力度的支撑下，市场销售规模整体仍有保障，销售端市场热度有望惯性延续。

2021年以来，房地产市场持续发出严控楼市的信号。自1月下旬，中国住房和城乡建设部赴深圳、上海调研，三个月内，住建部已调研督导或约谈了13个城市。后续，人口、土地、住房、教育等的联动或成后续楼市政策发力点。房价在因城施策的调控下涨幅或将收窄，后市回归理性增长。

图表 9：商品房待售面积及累计同比增速

来源：海银财富